Guida alla scelta sull’acquisto o all’affitto della propria abitazione

comprare o affittare casa
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La grande domanda che tutti, prima o poi, si pongono è: conviene comprare o affittare casa? Una risposta univoca non c’è, ma abbiamo creato una formula per aiutare ad orientarsi chiunque stia facendo una valutazione per scegliere se acquistare la casa dove vivrà. Gli elementi da tenere in considerazione sono tanti: su questa valutazione non esiste una regola fissa e chi la spaccia per tale non vi sta aiutando. Ci sono aspetti economici e finanziari da considerare, ma anche quelli emotivi.

Non inseguire i miti sull’affitto o sull’acquisto

Con questo articolo proviamo a trovare un modo diverso per ragione su quella che, se considerata un investimento in senso stretto, appare un’operazione sconveniente. Siamo in Italia e far finta di essere negli Usa, in Inghilterra o negli Stati Uniti non ha senso. La flessibilità può essere importante, ma l’idea di non vincolarsi a una proprietà per poter inseguire “sogni” di vita in altre parti del mondo a scapito della stabilità può essere una scelta fallimentare. Soprattutto per chi vive in aree dell’Italia dove il valore immobiliare è calato, ma che hanno una prospettiva di sviluppo o dove gli affitti restano elevati.

È vero: il mondo è cambiato e il mito del mattone è superato, ma pensare che la stabilità offerta da una proprietà non sia un valore è un errore grande quanto quello di continuare a inseguire a tutti i costi il sogno della casa di proprietà. Anche chi non ha un posto fisso, ma per fortuna ha una famiglia con una solidità economica alle spalle può rivolgersi alle banche per un mutuo: perché contrariamente a quello che sostengono tanti comprare la casa in cui vivere può avere senso se non si hanno tutte le risorse a disposizione, ma se si decide di indebitarsi. Esistono buone offerte, alcune garantite dallo Stato per la prima casa, per comprare la prima casa. E vanno tenute in considerazione.

Prendere in considerazione i valori immobiliari

Per prima cosa bisogna prendere in esame i valori immobiliari e i trend della zona della città, ma vale anche per i paesini di provincia, dove si intende comprare. In tante parti d’Italia, e dopo l’emergenza coronavirus il fenomeno si acuirà, il prezzo delle case è in calo, ma se si sceglie di acquistare, avendo ben chiaro che per i prossimi 15 o 20 anni non si dovrà vendere, la scelta può pagare anche dove oggi si registrano fenomeni di spopolamento. Affittare infatti è molto meno complicato di quanto si pensi e scegliere una rata di mutuo più bassa del valore di affitto che si può ricavare dall’immobile può essere una buona strategia per non essere vincolati se si deciderà di cambiare casa. Certo, affittare una casa a un inquilino comporta dei rischi, ma i rischi esistono anche se le stesse somme si mettono in un prodotto finanziario. Così come i costi di manutenzione sono assimilabili alla perdita di valore delle azioni di una società o, ancora di più, alle spese che si possono sostenere se si apre una propria impresa.

Noi non vogliamo dirti dove devi vivere: non è obbligatorio andare a vivere in una grande città. E anche in provincia, se sei accorto e ponderi bene la tua scelta, puoi trovare l’opzione più conveniente. Perché chi dice che conviene sicuramente affittare vuole per forza spingerti in una grande città. In generale se si vive in città in crescita economica o località turistiche o di pregio la valorizzazione immobiliare è abbastanza positiva, ma può andare anche in negativo piuttosto rapidamente come questi mesi di pandemia hanno dimostrato.

La formula per capire se conviene comprare o affittare casa

Capitale da investire a lungo termine X Tasso stimato di un investimento a lungo termine bilanciato annuo Costo per l’affitto annuo = Valore dell’immobile X Percentuale di valorizzazione della casa annuo Interesse del mutuo annualizzato

Tutti e due i lati della formula possono essere sia negativi, sia positivi. Se il lato destro della formula è maggiore conviene comprare, mentre se il lato sinistro dell’equazione è superiore conviene affittare.

  1. Capitale da investire a lungo termine: La cifra in denaro che stimiamo come capitale che si pùò investire a lungo termine, quindi più di 10 anni, in una soluzione bilanciata (ad esempio 70 azionario, 30 obbligazionario). Questa cifra la si può ricavare il capitale a disposizione sottratti 10 anni di affitto che si pagherebbero senza una casa di proprietà. Si tratta di somme che andrebbero investite in una soluzione di deposito a basso rendimento e basso rischio. Evidentemente se il cash a disposizione è molto elevato c’è una buona possibilità di avere maggiore interesse dall’investimento. Se invece si hanno pochi soldi, si ottiene un mutuo. Il costo che si paga è l’interesse del mutuo, ma il rendimento è minimo. Quindi probabilmente conviene comprare, perchè si chiede in prestito dei soldi che si ripagano nel tempo, ma i pagamenti mensili vanno nel valore della casa (meno gli interessi) e quindi restano a chi compra.
  2. Tasso stimato di un investimento a lungo termine bilanciato annuo: Possiamo stimarlo la 5%, che è meno del rendimento storico annualizzato/medio di questo tipo di investimento: quindi utilizziamo comunque una stima conservativa.
  3. Costo per l’affitto annuo: Sono soldi “persi”, ma conviene comunque comprare la casa se la differenza tra il rendimento dell’investimento sottratto il costo dell’affitto annuo è superiore alla valorizzazione della casa.
  4. Percentuale di valorizzazione della casa annuo: Questa è la valorizzazione dell’investimento nell’immobile. In Italia è stagnante a livello generale, ma ci sono casi e aree in cui cresce molto e può fare la differenza: è importante da vedere caso per caso, cioè come dicevamo valutare i valori immobiliari della zona dove si vive
  5. Interesse del mutuo annualizzato: Sono i soldi “persi” perché di quanto si paga alla banca sono quelli che non vengono assorbiti dalla valorizzazione dell’immobile.

Se si ha molto capitale in cash è molto probabile che convenga investirlo e pagare l’affitto per la casa. Al contrario, se si hanno risorse limitate è probabile convenga chiedere un mutuo e affittare casa.

Avvertenze sulla formula

Questa non è una regola fissa, ma si può considerare più un modo diverso di ragionare che noi proponiamo. Chi ti dice di usare le risorse economiche per investire dimentica che l’investimento finanziario comporta un rischio e non è garantito, anche se storicamente ha dato stabilmente rendimenti sul lungo termine. Anche il mutuo è un rischio perché è comunque una forma di debito e può avere un peso se si chiede un finanziamento o una linea di credito per una propria attività imprenditoriale. Ma anche per chi ha uno stipendio c’è sempre il rischio di essere licenziati o di avere una riduzione di reddito. Sono tutti elementi che vanno presi in considerazione.

I tassi sono bassi. Fare un mutuo anche se si ha liquidità

Esiste una terza opzione: anche se si ha a disposizione l’intera somma che è stata chiesta per la casa con i tassi molto bassi può avere senso comunque chiedere un mutuo per la prima casa (una parte peraltro è detraibile dalla tasse) e usare i propri soldi per un investimento più remunerativo.

Il resto del cash. Questa è un’opzione interessante e da considerare caso per caso. In ogni caso un aspetto che va sempre considerato, e vale per qualsiasi investimento, è di non immobilizzare tutto i proprio capitale nell’acquisto di un immobile.

Gli aspetti non finanziari della scelta

Ci sono elementi diversi da prendere in esame quanto quelli economici. Quali prospettive di vita si hanno nei 20 anni successivi all’acquisto. Le cose cambiano se si pensa di cambiare città o Stato, se si pensa di mettere su famiglia o vivere soli, se si avranno dei figli. Dall’altra anche il lavoro conta: avere un impiego fisso che difficilmente cambierà sede o una libera professione può fare la differenza. Così come la possibilità di aver bisogno di finanziamenti dalla banche, legati all’attività lavorativa, ulteriori al mutuo per la casa.

Quando l’affitto conviene

I vantaggi dell’affitto sono soprattutto sul piano del credito, come dicevamo. Con un mutuo importante che grava sui propri conti infatti ci si limita sia la capacità d’investimento, perché una cifra importante è immobilizzata, sia di avere altre somme in prestito dalle banche. Nessun istituto avrà invece nulla da ridire se chiedi dei soldi e nel frattempo stai pagando un affitto. Se si ha necessità, o piacere, di cambiare spesso casa, per ragioni di lavoro o anche di interessi personali, disdire un contratto di affitto è infinitamente più semplice che mettere in affitto la propria casa di proprietà.

Una sola risposta non c’è

Come dicevamo all’inizio una sola risposta alla domanda se sia meglio comprare o affittare casa non c’è. Quello che bisogna considerare però è che si sta parlando della casa in cui si vive non nell’investimento su una abitazione da mettere a reddito. Gli aspetti emotivi, personali e anche sociali hanno un peso enorme. Nasconderli è sbagliato.

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