In quale città europea conviene comprare immobili in tempo di Covid?

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Dopo molti anni di crescita in tutti i segmenti principali del real estate, il 2020 doveva essere un altro anno di espansione. Tuttavia il Covid ha scombinato i piani e adesso tutti si chiedono quali saranno gli effetti della crisi economica sul mercato immobiliare.

La scorsa crisi, quella del 2008 fu particolarmente pesante per il settore immobiliare perché partì proprio da esso e dal segmento finanziario. Inoltre un clima sfavorevole alla raccolta dei finanziamenti aveva creato problemi ai costruttori, che in molti casi si erano trovati nella condizione di dover interrompere i progetti.

La nuova crisi poco ha a che vedere con quella passata, le banche sono relativamente ben finanziate e ciò sarà probabilmente decisivo nel sostenere il real estate nonostante la recessione.

Ma quali saranno gli effetti della crisi sul settore dell’immobiliare?

Le conseguenze varieranno probabilmente da paese a paese. Il report Property Index 2020 di Deloitte ha così riassunto alcuni dei principali trend che potrebbero accompagnarci nei prossimi 12 mesi:

  • Da un punto di vista dei prezzi, nella stragrande maggioranza dei Paesi il valore degli immobili sarà stagnante o in calo nel 2020, prima di tornare a una leggera crescita a partire dal 2021 e 2022.
  • Gli unici Paesi in cui è prevista la crescita sono quelli con scarsissima disponibilità di spazio e un flusso costante di professionisti internazionali come il Lussemburgo, il Belgio e l’Olanda.
  • I Paesi che invece saranno più colpiti sono quelli dove i valori immobiliari si stavano già raffreddando come il Regno Unito.
  • Per quanto riguarda gli affitti gli effetti della pandemia sono destinati a farsi sentire soprattutto per quanto riguarda le grandi città turistiche: dal lato dell’offerta molti appartamenti che erano stati destinati all’utilizzo turistico, sono stati riconvertiti per uso abitativo. Mentre da un punto di vista della domanda molte persone stanno lasciando le città approfittando dello smart working. Queste due tendenze hanno portato in basso i prezzi in modo decisivo, soprattutto nelle “capitali economiche”. Se il primo effetto potrebbe essere temporaneo, il secondo potrebbe essere più strutturale se le persone cambieranno definitivamente abitudini di lavoro.

Oltre a queste considerazioni bisognerà valutare i possibili effetti della recessione economica sul settore immobiliare. Dopo sei anni di crescita l’economia Europea subirà una contrazione tra il 6 e l’8% nel 2020. Secondo i dati di Deloitte la correlazione tra andamento del Pil e prezzo immobiliare è stato dell’83% negli scorsi 10 anni: per questo motivo nel breve termine l’andamento dell’economia peserà negativamente sul valore immobiliare, ma le iniezioni di liquidità della BCE dovrebbero in qualche modo servire a bilanciare la situazione.

Come si stanno evolvendo i prezzi immobiliari nelle principali città europee?

I dati forniti da Deloitte sono relativi al 2019 e quindi non tengono degli effetti del Covid che sono stati elencati in precedenza. Sono tuttavia utili a evidenziare una serie di trend di medio periodo che sono destinati a durare. La tabella riporta il prezzo al metro quadro medio per le transazioni del 2019 e la crescita del valore immobiliare rispetto all’anno precedente.

Il prezzo medio al metro quadro di tutte le città analizzate è stato di 3750€. Come si può notare il mercato era molto surriscaldato in molte geografie con prezzi in forte crescita in quasi tutte le città. Un trend interessante che notiamo è quello delle città di dimensioni medio-grandi con un’offerta di real estate limitata e un’economia in crescita. In questa categoria rientrano città come Vienna, Bruxelles, Praga, Francoforte, Amburgo, Milano, Barcellona, Rotterdam, Dublino.

Negli ultimi anni città con queste caratteristiche sono state quelle che hanno dimostrato il maggior dinamismo da un punto di vista del prezzo e la recente crisi potrebbe aprire interessanti opportunità, dato che che probabilmente questi centri urbani continueranno il proprio percorso di ascesa essendo, in alcuni casi, i prezzi ancora in linea con la media Europea.

Le grandi metropoli con prezzi super inflazionati come Londra, Monaco e Parigi – invece – si trovano in una situazione più complessa e potrebbero risentire maggiormente degli effetti della pandemia.

E gli affitti che ruolo hanno?

Un buon indice per valutare il livello di dinamismo economico rispetto all’offerta di immobili  di una città è il livello degli affitti. Riportiamo qui la tabella comparativa relativa al 2009 ricordando che in questo campo la pandemia potrebbe aver cambiato le carte in tavola in modo ancora più permanente.

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